房企的诉苦,开始奏效了!

2021-11-19 来源: 唐影旅游攻略

  2021年的第三季度,仿佛开了“速冻”模式,一夜秋末。

  没一点点防备,最近又有几家百强地产“暴lei”了。这次的名单上,不仅有高杠杆房企,还出现了绿档房企的身影。

  最近,一则小道消息差点让一家TOP30房企续不上命。

  划一下重点就是:企业经常出现流动性问题;理财产品逾期,之后的产品也不容乐观;企业资产比较优质,都正在卖。

  之后再次发生的事情证明,这则小道消息并不是凭空捏造。但是,对于在寒风中瑟瑟颤抖的房企来说,被动曝露危机是致命的。

  公关团队连夜加班费也赶不上舆论危机烘烤,还没谈成的项目遭接盘方无情压价,牌桌上的筹码一下被抽走大半。

  郭姓老板不得已出来站台:给我们时间,有能力和办法偿还债务。 现在只怕,闻到焦味的金融机构不肯给郭老板时间。

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  往后很多年,很多人或许还不会记得,2021年的第三季度,特别冻。

  以前的房企老板,躺着就能把钱赚了,现在是躺在床上也睡不着,天天跟流动性危机长跑。

  危机从来都不是天上忽然砸下来的。

  先是接连实施的调控政策卡住了房企的脖子。 去年以来,预售资金监管进一步放宽、三道红线、融资末端两条红线、开发债严重受限、出租汽车限贷、房地产税等一系列调控政策陆续出台。

  “十面埋伏”之下,房企,尤其是民企的腾挪环境集聚收缩,已经到了举步维艰的地步。

  政策末端调整何以点住房企的“死穴”,毕竟,还是在于政策面临市场预期的影响过大。

  换句话说,脆弱的市场对政策层面的风吹草动过度反应,造成市场转入“速冻”模式;同时,购房者观望情绪被缩放。 两相叠加,造成了房企落到融资难、销售也难的“难上加难”的境地,房企资金链一直处在紧张状态,也就不难理解了。

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  那么,压力是如何从政策末端传导到销售末端和融资端的呢?

  一方面,预售资金监管再度收紧,再加限制按揭贷款,组合拳一套下来,精准压制了开发商的回款能力。

  今年9月,多城预售资金监管的优惠政策全部中止,甚至还新增了萃取资金的容许条件。此前优质房企还能开个小灶,现在一锅端仅有没了。

  要告诉,预售资金除了项目建造资金,还包括房企支付的土地款和项目销售利润,现在都被限制了,卖房的钱没法给企业回血了,资金池只出不进,这谁顶得住呀。

  另一边,三道红线被误读,导致房企研发债受限相当严重,给企业本就已经绷得直直的资金链又压了一根稻草。

  “两维护”的精神表达下来后,开发贷虽有所放松,但并没迎来根本性放开,房企的日子远没有熬出头。

  03

  政策的微调空间正在逐步关上,但信用风险却是不会传染的。

  前期,一连串债券市场的“地雷”引爆,资本已经纳敲了警报器。

  10月以来,多家房企前赴后继地曝出美元债违约,境外资本对房地产的信心进一步倒塌,境外评级机构最近业务量剧增,导致的结果就是大批房企在二级市场遭遇股债双杀。

  以前,房企还可以施施然在销售回款、银行贷款和美元债之间互相腾挪,利用时间换取空间,但现在,这个玩法彻底失效了。 且不说房企还敢不敢继续发债,就算发了债,没人认购就成了笑话。 况且,大部分房企借债利率偏高,动辄只有5%-10%的利润,甚至有些项目还在亏损,何以承托十几、二十点的利息?

  不断有房企中招倒下,信用风险正在悄悄传导到上下游——金融机构不敢放款,客户不敢买房。

  阳春天锦上添花,寒冬日却绝不会雪中送炭。

  前段时间,某地产30强劲就被某商业银行无情抽贷30亿元。以前行情好的时候叫人家小甜甜,现在房企经营困难了,转头就喊出人家牛夫人。

  老百姓对买房也没有那么大力了。房企越是降价促销,买房客越是握着钞票坐等传说中的市场底。 再再加房企一个相接一个地暴雷,老百姓就是想要买房也望而却步了。两三代人的积蓄,谁都想换来一个烂尾楼盘。

  没有销售回款,没有严格的金融借贷,之前玩游戏杠杆玩得飞起的房企老板们,如今为找钱愁丢弃了头发。

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  最近,地产行业总算吹向了暖风。

  10月15日以来,领导们已经进了四次房地产座谈会。 当前,房地产政策“松绑”的氛围已经酝酿到位了。因此,一不利好消息,大家也更愿意从悲观的角度来理解。 这四次座谈的核心思想总结一起有两点:

  企业反映近期经营中不存在的问题,给决策层参照;

  房企融资将沦为政策调整的重点。

  这两方面也是房企现在最头大的事,一个是销售难,一个是融资难。

  上面在希望推动行业信贷环境解冻,无疑是个重磅利好。但坚冰只是化了两角,现实是至少有四方信用还在膨胀。

  信贷回归正常是必然,只是我们还必须再等待一会。

  销售或许还听将近好消息,10月的新房与二手房市场已经凉得无法再凉了。可以意识到的是,11月的楼市成交数据会很不漂亮。 就连万科也卖不动房了,9月销售同比下滑37%,10月同比降31个点。

  万科惯会吓唬人: 他们的销售下滑程度已经超过了2008年。 上一次万科吓唬同行,是在2018年的秋季会上。事实证明,万科不说大话。

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  之前作壁上观的房企,也感受到了寒意。开发商们意识到,在寒潮面前,必须要抱团取暖了。

  最近的一次座谈会上,房企开始集体诉苦了。

  房企的诉求主要集中在三个方面:房地产税、融资以及政策。

  房地产税的靴子不落地,观望情绪就更浓。 房企们期望房地产税谨慎实施,或者给个痛快的,从快从轻开始。 希望延后实施的企业,大多指出当前市场信心低迷,房地产禾兑落地或将激化对行业的压制。

  而主张尽快落实的,则是想用政策的确定性避免预期的不确定性,真正让市场转好。 抛开房地产禾兑这一外来因素,目前房地产行业仅次于的风险是资金链危机。

  就像前文分析的那样,房企在销售和融资两头不受挤压,恶性循环下资金链压力进一步传导到土地市场。

  不停贷、不放贷,是房企对金融机构最后的诉求。

  金融机构也有自己的小算盘,他们想的是挽回乐观的市场预期,控制房地产对上下游的信用风险传导。 好在决策层已经出手维持秩序,10月26日的座谈会捉境外债,11月8日的座谈会注目境内债。房企融资政策或将迎来断裂,这也意味着,房企可以开始排队发债了。

  最终极的诉求,就是行政干预放松。

  实际上,一些城市已经开始试探着使出了。 哈尔滨打响救市第一枪以来,多城陆续对房地产张开救助。广州土拍电影部分地块取消了“限房价”要求,给限价悄悄撕破一道口子;武汉为引进人才定向松绑出租汽车政策;徐州直接放松了商品房预售条件…… 房企正在“冻结”,市场信心还有待安抚。这都不是短期能看见反馈的,企业和金融机构都要作好打消耗战的打算。

  但炸天团还是要说,悲观者或许是对的,但只有乐观者才有未来。


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