REITs:箭在弦上

2021-01-04 来源: 唐影旅游攻略

2020年被视为公募REITs“元年”。

今年以来,监管机构相继实施《关于前进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点涉及工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引(全面推行)》等文件。

截至9月末,我国REITs试点的顶层设计及核心设施文件基本成型,试点工作有条不紊展开中。据中国证券报报导,11月,多家拟请示公募REITs项目的基金公司参予了国家发改委的组织的基础设施REITs项目答辩。此前参予答辩的近30个公募REITs项目中,已有多个项目由发改委推荐给证监会。

东北证券研报指出,上述文件的发布标志着中国基础设施公募REITs试点正式起步。尽管公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放,但坚信随着基础设施公募REITs的发展落地,未来基础资产类型或将扩容。

公募REITs的脚步正在加速迈近。

大势所趋

自8月公募REITs试行提示“靴子”落地以来,REITs便受到了来自各方的高度注目。

本质而言,REITs是将不动产产生的平稳现金流在资本市场证券化,连接资金供给方和需求方,从而实现资源整合与跨期配备的最重要手段。

而市场对发售中国版REITs呼声由来已久。因为此前,由于REITs不存在租金、融资成本不匹配,税收豁免无以实施等痛点,造成国内REITs发展并不成熟期,因而国内市场是以类REITs的形式存在。

如今,这样的局面有望得到提高。受疫情影响,全球经济快速增长力弱,而REITs既是打通投融资机制的创意,也是当前扩大内需、发展“双循环”格局的重要抓手,将增进基础设施市场的盘活,为基础设施建设项目拓展资金来源,优化市场主体的负债结构,最终将服务于实体经济。

在国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏看来,我国多年基础设施建设和租赁房建设构成了地方政府的大量不动产资产,同时也形成相当严重的债务负担。在当前经济形势下,需要用REITs化解地方政府与企业的高负债,为经济发展流经新的投资。

如今,已有地方政策正在为REITs的落地保驾护航。9月11日,广州市地方金融监督管理局印发《关于贯彻落实金融反对粤港澳大湾区建设意见的行动方案》的通知。其中明确提出,希望在穗金融机构依托港澳金融市场积极开展房地产信托投资基金(REITs)等试点及基金互认工作。

相信未来在盘活资产、加快资本灵活性解散等方面,REITs将逐渐发挥其优势。

商业亟待REITs落地

尽管REITs的脚步已经在加速迈进,但痛点仍遗。这其中还包括公募REITs重新组建人才严重不足,资质不够,资产权属不清晰,产权转让受限制,税收免税难落地,租金、融资成本不匹配等诸多难题。

此外,目前REITs试点仅限于基础设施领域。孟晓苏认为,从基础设施项目启动REITs试点是一条合乎我国国情的道路,但也是一条相对困难的道路。因为基础设施项目门类多,资产形态、运营模式、管理与收益方式各不相同,而世界各国与各地区的REITs多就是指商业房屋租赁起步。

实际上,REITs最早的诞生就是为了提高商业物业的流动性;反之,REITs也可以增进商业地产的融资和投资活动。对于商业地产的发展而言,REITs是一个非常重要的金融基础设施。

因为,与住宅比起,商业地产库存规模相对较小,但其景气与否和经济形势密切相关,而商业地产的地价、修建、后期运营成本明显低于住宅,对资金的吸纳能力亦优于住宅。

而我国商业地产对REITs的需求并不较低。当下国内商业地产领域出现众多问题,其中一个原因就是商业地产单体太大,造成流动性太差,此前又没有很好的工具来解决资产流动性问题。但REITs的出现,可以把收益已经稳定化的优质商业资产,通过REITs改以由社会资金所持有,即进行证券化将商业资产装入REITs,实现退出。

当下,受到疫情影响,市场呈现出招商空置率的逐渐下降与租金价格下降的局面。如果企业可以将REITs应用于商业地产,对房企而言意味着可以更快盘活大宗资产、增加融资渠道。而多元化业态或可破解租金与融资成本的不平衡,亦能提升市场信心。

如今,万科、华夏幸福等房企已经涉足的物流仓储、产业园已被允许作为试点。未来,REITs回归本质的商业地产领域,也并未不可能。

正如孟晓苏所说,如果未来容许把公募REITs用于出租商业,形成机构型的出租房屋持有主体,对于实施中央倡导的“出租并举”、“房住不炒”等政策都将是很大的支持。(*文章来源:新地产)

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